L’indice des demandes de prêts immobiliers aux États-Unis de la Mortgage Bankers Association (MBA) a reculé de 3,8 % sur la semaine close le 12 juin, effaçant la hausse de 10,8 % observée sur la période précédente. Ce mouvement suggère un affaiblissement de la demande à court terme pour la production de nouveaux crédits immobiliers, telle que mesurée par l’enquête hebdomadaire de la MBA.
Les données marquent un passage d’une expansion à une contraction, l’indice basculant de +10,8 % à -3,8 %. Aucun détail ventilant l’activité entre achats et refinancements n’a été communiqué dans la publication.
Recul des demandes de crédit immobilier, un indicateur de fragilité du marché du logement
Nous interprétons le brusque retournement des demandes de prêts immobiliers, d’une progression de 10,8 % à une baisse de 3,8 %, comme un signal clair que des taux d’intérêt élevés commencent à freiner sensiblement la demande de logement. Il ne s’agit pas seulement d’un ralentissement, mais d’un arrêt net, qui souligne la sensibilité du secteur au niveau actuel des coûts d’emprunt. Cela plaide pour une faiblesse du marché immobilier au cours des prochaines semaines.
Ce point de données prend davantage de relief au regard du dernier NAHB Housing Market Index, récemment retombé à 45, indiquant qu’un plus grand nombre de promoteurs jugent la conjoncture mauvaise plutôt que bonne. Cela confirme que le ressenti sur le terrain concorde avec la baisse des demandes des acheteurs. Nous estimons que le ton restrictif (« hawkish ») de la Réserve fédérale lors de sa réunion de début juin est directement à l’origine de cet effet de refroidissement.
En conséquence, nous envisageons de constituer des positions vendeuses sur les secteurs directement exposés au logement. Nous voyons un intérêt à acheter des options de vente (puts) sur des ETF de promoteurs immobiliers (ITB) et sur de grandes banques disposant d’importantes activités d’origination de crédits immobiliers. Cette stratégie part de l’idée qu’une baisse des volumes de transactions pèsera sur les prochains résultats trimestriels.
Précédents historiques et implications d’investissement plus larges
Historiquement, une baisse rapide des demandes de prêts immobiliers a souvent précédé un assouplissement plus large des prix des logements. En revenant sur la période 2006-2007, des replis similaires des volumes de demandes avaient constitué un indicateur précoce d’un sommet de marché. Même si les conditions de crédit sont aujourd’hui nettement plus solides, le signal de demande correspond à un schéma qu’il serait imprudent d’ignorer.
Cela nous conduit également à penser que le risque de ralentissement économique augmente, ce qui pourrait contraindre la Fed à ajuster son orientation de politique monétaire plus tard dans l’année. Nous envisageons donc d’ajouter des positions longues sur des contrats à terme de taux d’intérêt, en pariant sur un repli des rendements à mesure que l’économie faiblit. Des options d’achat (calls) sur des ETF de Treasuries à longue duration, tels que TLT, pourraient également bien se comporter si le marché commence à intégrer d’éventuelles baisses de taux à l’avenir.
